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Seit den 1990er Jahren entwickelte sich die Rechtsprechung des BGH im Zusammenhang mit dem Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) bei den so genannten Schrottimmobilien. Die vorliegend aufgezeigte rechtliche Situation bei Immobilienfinanzierung gilt nur, wenn der Darlehensvertrag vom Darlehensnehmer selbst unterzeichnet wurde und damit das so genannte Erwerbermodell vorliegt.

Der BGH (BGH NJW, 1996, 926) stellte zunächst klar, dass die Voraussetzungen für den Widerruf nach § 1 Abs. 1 Ziff. 1 HWiG selbst dann erfüllt sind, wenn die maßgebliche Willenserklärung später außerhalb der Wohnung abgegeben wurde, soweit nur die Verhandlungen in der Wohnung hierfür ursächlich waren.

Darüber hinaus wurde festgestellt, dass die Tatsache, dass der Eigentumserwerb auch wegen steuerlicher Vorteile erfolgte, nicht der Schutzbedürftigkeit der Anleger entgegensteht. Das HWiG lässt eine Schlechterstellung dessen, der bei der Vertragsabwicklung steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen wollte, nicht zu (BGH XI ZR 164 / 95).

Mit Grundsatzurteil vom 09.04.2002 (XI ZR 91/99) entschied der BGH, dass neben Personalkreditverträgen auch Realkreditverträge unter die Haustürgeschäfterichtlinie der EU fallen. Grundsätzlich stand damit fest, dass Kreditverträge, falls sie in oder aufgrund von Haustürsituationen zustande gekommen sind, widerrufen werden können. Das Widerrufsrecht unterliegt somit keiner Befristung, falls der Verbraucher nicht ordnungsgemäß über das Recht zum Widerruf vom Kreditgeber belehrt wurde.

Im selben Jahr entschied der BGH mit Urteil vom 12.11.2002 (XI ZR 47/01), dass Anleger im Fall des Widerrufes von Realkreditverträgen grundsätzlich zur Rückzahlung des Nettokreditbetrages verpflichtet sind.

Aufgrund der Verwässerung des Urteils des Europäischen Gerichtshofes vom Dezember 2001, erfolgte ein erneuter Vorlagebeschluss an den Europäischen Gerichtshof. Am 25.10.2005 entschied der EuGH zum Widerruf von Darlehensverträgen bei Schrottimmobilien. Die Urteile (C-229/04 und C 350/03) wiesen verbraucherfreundliche Tendenzen auf, da sie feststellten, dass beim Fehlen der Widerrufsbelehrung die Risikoverteilung zu Lasten der Banken geht und diese dann die mit der Kapitalanlage verbundenen Risiken zu tragen hat. Der EuGH bestätigte zwar im Falle des Widerrufs die Verpflichtung des Kreditnehmers zur sofortigen Darlehensrückzahlung, jedoch nur, sofern dieser über sein Recht zum Widerruf ordnungsgemäß belehrt wurde.

Das Hanseatische Oberlandesgericht Bremen hatte als erstes OLG mit Urteil vom 02. März 2006 (AZ 2 U 20/02) die Entscheidung des EuGH konsequent zugunsten der Verbraucher angewandt, indem es feststellte, dass die Risikoverteilung bei fehlender Widerrufsbelehrung nicht vom Verbraucher zu tragen ist.

Am 16.05.2006 hat der BGH in insgesamt sieben Fällen erneut zu den Schrottimmobilien entschieden. Dabei hat er seine bereits im Jahr 2002 gefasste Rechtsprechung auch angesichts der Urteile des EuGH vom 25.10.2005 wiederholt, indem er ausführt, dass es dabei verbleibt, dass der Darlehensgeber im Fall des wirksamen Widerrufs eines Realkreditvertrages Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie dessen marktübliche Verzinsung hat.

Weiter stellt er fest, dass der Darlehensnehmer die Rückzahlung des Darlehens auch nicht unter Hinweis auf § 9 Abs.3 VerbrKrG mit der Begründung verweigern kann, bei dem Darlehensvertrag und dem finanzierten Immobilienerwerb handele es sich um ein verbundenes Geschäft. § 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs.2 Nr.2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung. Daher kann ein Anleger bei fehlender Widerrufsbelehrung zwar den Kreditvertrag widerrufen, jedoch muss er sodann den Darlehensbetrag auf einmal zurückzahlen, ohne dass er die Bank auf die Immobilie oder den Fondsanteil verweisen kann.

Mit demselben Urteil vom 16.05.2006 hat der BGH – wohl um der Forderung des EuGH nach Verbraucherschutz bei Schrottimmobilien in gewisser Weise Rechnung zu tragen – die Rechtssprechung zur eigenen Aufklärungspflicht der Bank ergänzt. Damit können sich Kreditnehmer im Fall des so genannten institutionalisierten Zusammenwirken der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber eines finanzierten Objektes, unter erleichterten Voraussetzungen auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Verkaufsprospekte über das Anlageobjekt berufen. Diese neue Fallgruppe des Schadenersatzanspruches wurde in der folgenden Rechtssprechung weitergeführt.

In den Entscheidungen des OLG Nürnberg (12 U 104/05) vom 29.12.2006 und des OLG Celle (16 U5/06) vom 13.02.2007 wurden die Grundsätze der Rechtssprechung des BGH vom 16.05.2006 erstmals von Untergerichten angewendet.

Ebenso bestätigt wird diese Rechtsprechung durch das Urteil des XI. Zivilsenates vom 20.06.2006 (XI ZR 224/05) in welchem er ausführt, dass es für die Zurechnung der Haustürsituation nicht darauf ankommt, ob die Bank wusste oder wissen musste, das der Darlehensvertrag von einem Dritten in einer Haustürsituation vermittelt wurde. Entscheidend und ausreichend ist, dass objektiv eine Haustürsituation vorgelegen hat. Der Senat stellt wiederholt fest, dass bei einem Realkredit i.S.d. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG kein verbundenes Geschäft vorliegt. Die Folge ist, dass der Darlehensnehmer im Fall des Widerrufs verpflichtet ist, die Darlehensvaluta zurückzuzahlen. Er bestätigt weiter, dass die Kenntnis der Bank von evidenten Falschangaben des Vermittlers widerleglich vermutet wird, wenn die Bank mit diesem in institutionalisierter Weise zusammengewirkt hat.

Am 19.09.2006 ergingen drei weitere Entscheidungen des XI. Zivilsenates (XI ZR 204/04, XI ZR 209/04 und XI ZR 242/05), in welchen die Voraussetzungen der neuen Schadenersatzfallgruppe zur Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben des Vermittlers konkretisiert wurden. Der BGH stellt klar, dass der Kreditgeber verpflichtet ist, ordnungsgemäß über das Recht zum Widerruf zu belehren. Bei Verletzung dieser Pflicht können sich Schadenersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsabschluss ergeben. Allerdings muss der Darlehensnehmer konkret beweisen, dass er den Darlehensvertrag bei ordnungsgemäßer Belehrung tatsächlich widerrufen hätte, und dass er auch vom finanzierten Geschäft abgesehen hätte.

Am 17.10.2006 stellt der Senat fest (XI ZR 205/05), dass die Bank dem kreditsuchenden Kunden nicht nur auf die erkannte Sittenwidrigkeit der Kaufpreisvereinbarung, sondern auch auf eine erkannte arglistige Täuschung des Verkäufers gemäß § 123 BGB über wesentliche Eigenschaften der Kaufsache sowie auf eine damit häufig verbundene Haftung bei Vertragsabschluss ungefragt hinweisen muss.

Auch im Urteil des XI. Senates des BGH vom 20.03.2007 (XI ZR 414/04) gegen die Badenia wurden Schadensersatzansprüche eines Schrottimmobilienkaufs gegen die finanzierende Bank thematisiert. Nach Ansicht des BGH lag eine Zusammenarbeit in arbeitsteiliger Weise vor. Der BGH wies das Verfahren an das OLG Karlsruhe zurück. Im erneuten Verfahren hat nun die Badenia als Beklagte zu beweisen, dass sie keine Kenntnis von der arglistigen Täuschung der Vertriebe hatte. Hier wurde noch keine Entscheidung gefällt.

Mit Urteil vom 26.02.2008 hat der BGH (XI ZR 74/06) diese Rechtsprechung fortgesetzt: Wenn Bank und Immobilienvertrieb eng zusammengearbeitet haben und die Bank von falschen Angaben über zu erwartende Mieteinnahmen wusste, dann haftet die Bank auch für die Aussagen des Vermittlers.